【MyGoNews林承志/臺(tái)北報(bào)導(dǎo)】戴德梁行推出第16份全球?qū)懽謽亲鈩?wù)開支報(bào)告，指出北亞區(qū)（包括大中華區(qū)、日本及南韓）2012年租務(wù)開支上升了6.3%，為各地區(qū)中最高的升幅，亦遠(yuǎn)超於1%的環(huán)球租務(wù)開支平均增幅。與此同時(shí)，部分市場(chǎng)如美國國內(nèi)所有市場(chǎng)皆受到經(jīng)濟(jì)及政治不明朗因素所影響，致令寫字樓租務(wù)需求減少，租務(wù)開支下降。

報(bào)告統(tǒng)計(jì)了全球49個(gè)國家或地區(qū)合共126個(gè)商業(yè)區(qū)每個(gè)工作間以美元計(jì)算的年度租務(wù)開支，包括租金及其他由租戶支付的費(fèi)用，例如維修費(fèi)用及物業(yè)稅等。考慮到各地使用寫字樓空間都有不同的標(biāo)準(zhǔn)，報(bào)告採用每個(gè)工作間的租務(wù)開支而非每平方米的開支，以便各地都有統(tǒng)一的計(jì)算基礎(chǔ)。

報(bào)告中，香港的排名從首位跌至第二位，次於倫敦（西區(qū)），主要由於香港中環(huán)區(qū)寫字樓租金在2012年錄得較大跌幅。鑑於該區(qū)的租金已高於其他地區(qū)，加上環(huán)球經(jīng)濟(jì)前景不明朗，不少中環(huán)的租戶為減低租務(wù)開支，紛紛選擇租用較小的樓面或遷出中環(huán)區(qū)，令中環(huán)的租金受壓。

2012年香港每個(gè)工作間的年度租金按年下跌12%至22,190美元（約172,087港元，人民幣138,225元）。雖然中環(huán)的租金受壓，但企業(yè)遷離中環(huán)甲級(jí)商廈的同時(shí)，也支撐了非核心區(qū)寫字樓的租金走勢(shì)。事實(shí)上，香港非核心區(qū)寫字樓的租金在去年幾乎無甚變化。報(bào)告指出，基於香港的經(jīng)濟(jì)前景穩(wěn)定，加上中環(huán)寫字樓供應(yīng)仍屬稀缺，香港的租務(wù)開支在2012年年底至2014年的兩年間可望重現(xiàn)較大的增長，達(dá)至每年7.9%的水平。

報(bào)告中，由於倫敦（西區(qū)）的租務(wù)開支在過去一年沒有變化，故在今年超越香港，成為環(huán)球租務(wù)開支最昂貴市場(chǎng)。日內(nèi)瓦、東京、蘇黎世及巴黎與去年一樣分別進(jìn)佔(zhàn)第三至第六位，繼而是奧斯陸、莫斯科及倫敦（市中心）。今年多倫多進(jìn)佔(zhàn)環(huán)球十大位置，主要由於加拿大整體市場(chǎng)的企業(yè)信心回升，帶動(dòng)租務(wù)需求增加；而去年排名第七的紐約，今年則跌出十大至第11位，反映美國勞動(dòng)市場(chǎng)不景氣，影響企業(yè)信心，而且美國整體的寫字樓空間利用標(biāo)準(zhǔn)亦有減少。綜合而言，北美洲（包括美國及加拿大）的租務(wù)開支在2012年按年下跌6.4%，跌幅為各地區(qū)中最大。

從各地區(qū)的租務(wù)開支增長來看，中美及南美（0.6%）、歐洲（0.9%），以及中東及非洲（1.4%）的增長均低於環(huán)球通脹率的3.2%，唯北亞區(qū)及南亞區(qū)（包括印度、東南亞、澳洲及新西蘭市場(chǎng)）則分別錄得6.3%及3.7%增幅，主要原因是非金融行業(yè)公司去年積極進(jìn)駐這兩個(gè)地區(qū)以拓展業(yè)務(wù)。北亞區(qū)及南亞區(qū)的租務(wù)開支增長主要來自北京及雅加達(dá)，兩市場(chǎng)去年分別錄得17.7%及20.7%的按年增長。

戴德梁行研究部寫字樓租務(wù)主管Karine Woodford表示，預(yù)期未來兩年，吉隆坡及新加坡市場(chǎng)的租務(wù)開支將分別下跌1.3%及0.7%，為有意開拓亞洲業(yè)務(wù)的企業(yè)租戶提供良好的入駐機(jī)會(huì)，不過，要注意的是目前新加坡寫字樓的空置率正處於2008以來的最低水平，故長遠(yuǎn)而言當(dāng)?shù)氐淖鈩?wù)開支仍然會(huì)穩(wěn)定增長。

中國大陸方面，大部分市場(chǎng)在上半年均見強(qiáng)勁的租務(wù)需求，但在第3季度則由於外需減弱，企業(yè)放緩擴(kuò)充步伐，以致租務(wù)需求轉(zhuǎn)弱。本年報(bào)告中，中國大陸租務(wù)開支最昂貴的五個(gè)市場(chǎng)依次為北京、上海、廣州、瀋陽、深圳。瀋陽的排名自去年的第111位升至本年的78位，升幅較為明顯，主要由於瀋陽寫字樓供應(yīng)不多，加上近年大量企業(yè)進(jìn)駐，市場(chǎng)前景受看好所致。

北京以每年每個(gè)工作間10,410美元（約80,731港元，人民幣64,845元）的開支，繼續(xù)成為中國大陸寫字樓租務(wù)開支最高的市場(chǎng)?；堕L期的供應(yīng)短缺，寫字樓業(yè)主仍有空間提升寫字樓租金，但去年這個(gè)升幅已不及往年凌厲。不過，本行預(yù)期北京在未來兩年的租務(wù)開支仍會(huì)有10.7%的增長，次於雅加達(dá)的11.9%，兩市場(chǎng)的升幅將領(lǐng)先於環(huán)球其他市場(chǎng)，這亦反映出未來兩年北亞區(qū)及南亞區(qū)的寫字樓租務(wù)開支升幅將會(huì)高於其他地區(qū)。與北京排名相差不遠(yuǎn)的上海，在本年報(bào)告中的環(huán)球排名為第30位，每年每個(gè)工作間的開支為10,130美元（約78,560港元，人民幣63,101元）。

深圳、天津及廣州的寫字樓市場(chǎng)由於在未來有較多寫字樓項(xiàng)目供應(yīng)，為未來租務(wù)開支的上升帶來壓力，然而鼓勵(lì)內(nèi)需的政策，以及服務(wù)業(yè)擴(kuò)展等因素，有望在明年起帶動(dòng)中國大陸的寫字樓租務(wù)需求。

本年報(bào)告的新加入市場(chǎng)包括南京、西安、武漢及重慶，其中重慶是繼印尼泗水及印度海得拉巴之後，屬全球?qū)懽謽亲鈩?wù)開支最低的市場(chǎng)。戴德梁行亞太區(qū)預(yù)測(cè)部主管白麗琪表示，重慶跟成都均受惠於華中及華西的發(fā)展機(jī)遇，自2011年第4季度起，兩市場(chǎng)的租務(wù)需求正穩(wěn)定地增加。

報(bào)告同時(shí)提出三個(gè)環(huán)球經(jīng)濟(jì)發(fā)展的假設(shè)，分別為普通（各國領(lǐng)袖僅能避免全球經(jīng)濟(jì)陷入嚴(yán)重衰退）、嚴(yán)峻（多國退出歐元區(qū)）及向好（環(huán)球整體企業(yè)營商信心回升）。在「普通」情況下，未來兩年環(huán)球租務(wù)開支可望錄得2.3%的增長，而北亞區(qū)將會(huì)增長最多，高於2013年及2014年的環(huán)球平均通脹率。

在「嚴(yán)峻」情況下，歐洲市場(chǎng)的租務(wù)開支將會(huì)持續(xù)下降，租戶將可節(jié)省更多營運(yùn)成本。亞太區(qū)亦會(huì)受到衝擊，租務(wù)開支增長將自「普通」情況的5%降至只增加1%，但這也能為租戶提供短暫的機(jī)會(huì)，在租金重拾升勢(shì)前與業(yè)主重訂租約，爭(zhēng)取較有利的租金。若出現(xiàn)「向好」的情況，亞太區(qū)的租務(wù)開支增長可達(dá)到8%，為各地區(qū)中最高，而歐洲及美國的增長將會(huì)較溫和。